注册会计师《会计》投资性房地产讲义五

【例11】甲公司将自用的一栋办公楼从2007年1月1日起出租给乙公司，租期3年。租赁期开始日，该办公楼的原价为2000万元，已提折旧500万元，未计提减值准备，账面价值为1500万元;其公允价值为1800万元。在采用公允价值模式下，甲公司在2007年1月1日将自用转为出租的账务处理如下：

借:投资性房地――成本 1800(公允价值)

累计折旧 500

贷:固定资产 2000

资本公积――其他资本公积 300

如果转换日公允价值为1400万元，则账务处理：

借:投资性房地――成本 1400(公允价值)

累计折旧 500

公允价值变动损益 100

贷:固定资产 2000

2.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销;在资产负债表日投资性房地产应当以公允价值计量，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

【例12】2007年1月1日，乙公司支付3000万元取得一栋办公用房用于出租(属于投资性房地产)，每年租金200万元，在每年年初一次性收取。2007年12月31日，该办公用房的公允价值为3100万元，该投资性房地产采用公允价值模式核算。则乙公司账务处理如下：

2007年初购入投资性房地产：

借：投资性房地产――成本 3000

贷：银行存款 3000

借：银行存款 200

贷：预收账款 200

2007年末：

借：预收账款 200

贷：其他业务收入 200

借：投资性房地产――公允价值变动 100

贷：公允价值变动损益(3100-3000)100

以后年度依此类推，略。

3.投资性房地产的处置

(1)出售

出售采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将出售收入计入其他业务收入，将投资性房地产的账面价值计入其他业务成本;同时将原计入“公允价值变动损益”和“资本公积――其他资本公积”的金额转入其他业务收入。

具体账务处理是：按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目;按其成本，贷记“投资性房地产――成本”科目;按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入其他业务收入，借记“资本公积――其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

【例13】甲房地产开发公司将开发完成的房地产(写字楼)出租给丙公司，租期从2007年1月1日――2008年12月31日，每年租金300万元，在年末收取。租赁期开始日，该写字楼的账面余额为5000万元，公允价值5200万元;2007年末，该写字楼公允价值为5300万元。2008年末，租赁期届满时，甲公司收回该项投资性房地产，并将该写字楼出售，取得收入5800万元。假设甲企业采用公允价值模式计量。甲公司的账务处理如下:

①2007年1月1日，将存货转换为投资性房地产:

借:投资性房地产――成本 5200(公允价值)

贷:开发产品 5000

资本公积――其他资本公积 200

②2007年12月31日，按公允价值计量和确认租金收入

借:投资性房地产――公允价值变动 100

贷:公允价值变动损益 100

借：银行存款 300

贷：其他业务收入 300

③2008年12月31日，收回并出售投资性房地产:

借:银行存款 5800

贷:其他业务收入 5800

借:其他业务成本 5300

贷:投资性房地产――成本 5200

――公允价值变动 100

同时，将投资性房地产累计公允价值变动损益转入其他业务收入:

借:公允价值变动损益 100

贷:其他业务收入 100

同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入:

借:资本公积――其他资本公积 200

贷:其他业务收入 200

(2)出租转为自用

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。

具体账务处理时：转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产――成本”科目;按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目;按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

【例 14】2008年5月30日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，作为办公楼用于本企业的行政管理。转换日，该写字楼的公允价值为2000万元，该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为1800万元，其中：成本为1500万元，公允价值变动为增值300万元。甲企业的账务处理如下:

借:固定资产 2000(公允价值)

贷:投资性房地产――成本 1500

――公允价值变动 300

公允价值变动损益 200

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